Lorsque vous achetez des parts de SCPI sur le marché primaire, vous ne percevez pas immédiatement de dividendes. Cette période de carence s’étend généralement sur 2 à 5 mois, dépendant de la SCPI et de la stratégie de la société de gestion. C’est ce que l’on appelle le délai de jouissance. Pourquoi est-elle appliquée ? Quelles conséquences pour votre investissement ? Peut-on échapper à ce report de jouissance et quelles sont les SCPI qui en sont dispensées ?
L’origine du délai de jouissance
Les SCPI gèrent un ensemble d’immeubles physiques dont les conditions d’acquisition sont les mêmes que lors d’un achat classique. C’est-à-dire que celui-ci peut ne pas immédiatement trouver de locataires après sa livraison. Ce qui entraîne une carence en loyers, qui est alors répercutée par la société de gestion à l’ensemble de tous les investisseurs porteurs de parts.
Les conséquences pour votre investissement
Du fait que vous n’empochez pas de dividendes dans l’immédiat, attention au calcul du rendement de votre investissement durant les 6 premiers mois suivant votre souscription. Il se pourrait en effet que ce rendement soit amoindri et ce, jusqu’au premier versement des dividendes par la SCPI. Cependant, vous investissez sur une longue durée (en moyenne sur 8 ans à 10 ans selon les recommandations des experts). Cette perte temporaire en rendement sera donc lissée sur le temps.
Attention également à votre planning de remboursement lié à votre prêt si vous avez sollicité un crédit pour financer l’achat de vos parts. Vous ne compterez pas sur les dividendes pendant toute la durée du report de jouissance. Ainsi, prévoyez suffisamment de fonds disponibles pour vous acquitter de vos premières mensualités.
Peut-on échapper au délai de jouissance ?
Oui, il est possible de ne pas avoir à supporter cette carence en loyers dans plusieurs cas qui sont les suivants :
Si vous achetez votre SCPI sur le marché secondaire
Le délai de jouissance d’une SCPI revendue sur le marché secondaire a déjà été endossé par le précédent souscripteur. Il s’agit en effet d’une SCPI seconde main qui génère déjà des dividendes.
Si vous souscrivez via des produits d’épargne
Les compagnies d’assurance qui proposent assurance-vie multisupport et PER (Plan d’épargne retraite) souscrivent eux-mêmes à des SCPI afin de les incorporer dans leurs supports en unité de compte. Ils sont donc concernés par le délai de jouissance étant donné qu’ils ont acheté les parts directement à la source. Les épargnants qui souhaitent intégrer des SCPI en tant qu’unité de compte pour booster leur portefeuille d’assurance-vie ou de PER souscrivent directement auprès de la compagnie d’assurance. Celle-ci renvoie alors la période de jouissance aux épargnants, mais dont la durée est généralement réduite à 1 mois.
Existe-t-il des SCPI qui n’appliquent pas de report de jouissance ?
Certaines SCPI jouent la carte de l’attractivité par le biais de l’absence de délai de jouissance afin de séduire plus de souscripteurs. Voici celles dont le report est le 1er jour du mois de la souscription, c’est-à-dire celles versant des revenus immédiats dès l’achat des parts : Accès Valeur Pierre, Aestiam Cap’Hebergimmo, Aestiam Pierre Rendement, Capiforce Pierre, Crédit Mutuel Pierre 1, Foncière Remusat, France Investipierre, Fructirégions Europe, Le Patrimoine Foncier, Patrimmo Croissance, Selectinvest 1, Ufifrance Immobilier, Unidelta.
Quant aux suivantes, leur délai de jouissance est le 1er jour du trimestre de la souscription (c’est-à-dire que les revenus sont immédiatement versés, et dont la fréquence est chaque trimestre) : Actipierre 1, Actipierre 2, Actipierre 3, Soporente.
Pour conclure, notons toutefois que l’application de cette disposition relative aux carences en dividendes ne doit pas représenter un frein à l’adhésion à une SCPI dont les performances sont élevées et qui fait partie des meilleures d’entre elles sur le marché de ces classes d’actifs à hauts rendements.